????自6月中旬以来,股市深度调整。上证综合指数从6月中旬5100点的高位,在短短三周的时间里最低跌到3400点以下,累计跌幅超过30%,面对近期股市大幅震荡,心惊肉跳的不仅仅是股民,还有楼市的各个项目。不少投资人股票被套,财富缩水,先前定购的房子无法交齐首付款,提出缓交房款或退房。
????1 豪宅业主影响明显
????“股市啥时候能重上5000点?”上周末,在北五环外某别墅售楼处,销售员小王和客户张先生开玩笑地说道。
????今年6月初,张先生定下了一套4000万的联排别墅,“当时客户基本上是按照一次付五成,半年后付清的方式购买。”小王表示,然而,随后一个多月的股市震荡调整,让张先生的购房计划打乱。“目前客户基本上能付首付,剩下的3000万要贷款。”
????再次来到售楼处的张先生,正是和小王商量贷款买房的方式。“因为股市调整,客户付款方式变化的情况不少。”小王表示,身边豪宅销售圈子的朋友,近期都在讨论股市调整对于客户买房计划的影响和对策。
????记者调查发现,在豪宅、普通住房等各种楼市产品中,豪宅市场影响最为明显,因为股市大跌,不少投资人股票被套,财富缩水,先前定购的房子无法交齐首付款,提出缓交房款或退房。除了豪宅外,一些改善型项目同样感受到股市调整的威力,“我手头的客户中,已经有七个明确表示没法按照之前的全款付款,有的表示暂时放缓买房,有的表示贷款买房。”大兴某改善项目销售人员表示。
????2 赶在股市上涨开盘的赢家
????因为股市调整,不少豪宅项目受影响的同时,一些先期开盘的项目,却成功躲过股市调整,成为楼市赢家。
????西宸原著在6月12日取得预售证后,很快开盘。6月30日,龙湖宣布,共销售30套、10个亿,销售均价约为16万元。这中间半个多月,经历了股市的最初下跌阶段,所幸并未影响到客户的买房行为。
????根据亚豪机构统计数据显示,今年6月,龙湖西宸原著、新世界·丽樽、龙湖·双珑原著、金隅翡丽·蓝爵堡等项目开盘。根据亚豪机构数据统计显示,2015年6月,北京别墅市场共实现成交462套,成交面积14.57万平方米,环比分别上涨31%、54%,这也是今年以来连续第4个月别墅成交上涨,而这一成交量更是创造了自2010年5月以来62个月的新高。与此同时,6月北京别墅成交均价为39901元/平方米,环比出现26%的上涨。从上半年情况来看,2015年上半年北京别墅共实现成交1369套,成交面积41.6万平方米,相比去年同期分别上涨55%、49%。
????“我们不是股神,但波段操作方向上肯定没错,在股市上涨阶段开盘,肯定没有风险,这是造富阶段,所以我们开盘非常坚决。”北京某高端项目销售负责人表示,“我们研究团队当时分析认为,A股年内不会超过6000点。换签的时候,赶上股市下跌,客户入市的信心受到影响,所以换签很顺利。”
????3 首付还在股市等解套
????股市深度调整,除了影响新房市场外,也波及到二手房。
????“股市大跌,业主房产变现,绝世好户型”。“股市不慎被套急需资金回本故紧急卖房”……在某二手房交易平台上,有不少类似因炒股赔钱紧急卖房的帖子。不过,记者发现,有些房源的挂牌价与同小区类似户型报价相比,并没有实质性下降。
????以磁器口一套40平方米的房源为例,一业主以“股市赔钱急售”的名义挂出总价280万元,单价每平米7万的价格,而周边不少类似的房源价格每平米不到7万元。
????“目前市场上并未见到出于平仓目的的急售盘。”易居智库研究总监严跃进表示,虽然目前一些二手房中介平台上确实出现了因股票投资失利而抛售二手房的做法,但实际情况可能并非如此。第一,要符合此类群体特征的,往往是一些资金短期周转困难,但个人资产配置比较丰富的群体,所以会通过抛售二手房的做法来回笼部分资金,填补股市投资的亏空。但这样一类群体应该是数量比较少的。第二,部分群体在这个时候,故意借股市投资失利之名义,从而虚报二手房的价格,而挂上降价促销的名义,这样接盘者可能不会砍价。
????一位证券人士表示,折价卖房,补股亏空在操作层面很难实现,本轮股市拥有强烈的杠杆特征,暴跌后,导致许多机构和个人投资者爆仓,融资盘强平的压力导致许多场外资金可能会集中冲入股市,进行融资追加保证。然而,从将房源挂出到实际成交,中间要经历多个环节,资金不可能在短期到账,因此,网上所谓的卖房补仓可能性不大。
????不过,因为资金被套,有二手房买家买房计划受阻,朝阳门某二手房中介表示,目前尚未发现有违约的情况,但已经有少数购房者对购房预算做出调整,“有几位客户已经有购房意向,但因为股市调整,首付还在股市抽不出来等着解套,现在说推迟买了。”
????中原地产首席分析师张大伟预计:“股市对二手房肯定有影响,具体多大,要看股市最近恢复得如何了。”
????4 短期会受到影响
????尽管这些是个案,但提出了一个很现实的问题:近期股市大跌对楼市有什么影响?会不会对购房需求产生较大的负面影响?股市大幅度波动接下来会影响到楼市复苏回暖的步伐?
????对此,合富房地产经济研究院院长龙斌表示,从中长期看,楼市的需求遵循自身规律,不会因为股市波动有实质性的变化。短期内,由于股市大跌导致股民财富缩水,会不会带来楼市购买力的减弱?这个可能性是存在的。当前有些楼盘出现退房个案,尽管不多,也不能直接判断是否与炒股有关,但是股票被深套,应该会影响一些投资性购房、带有投资目的的大宗资金购买需求。而通常来说,自住性购房需求(包括换房)受股市下跌影响不大。一般自住购房反而会因为股市波动太大,风险太高而彻底离开股市,除非他的购房资金直接在股市被套,这部分购房者比例极小。
????龙斌表示,由于这轮股市的上涨从去年就已经开始,涨幅相当大,如有的个股涨了几倍甚至十多倍。分析一般认为,去年就进入股市的投资者获利较为丰厚,今年第二季度之后进入市场的投资者本轮下跌损失较大。股市大跌对于前一部分投资者的影响可能只是之前盈利被吃掉,只有新进入的投资者损失惨重。理论上看,这部分投资者如果有购房计划会因此受到较大影响。
????“股市大跌对楼市有短期影响,但影响有多大,还取决于国家止跌措施、治理股市存在的问题、激活投资信心是否见效。”龙斌预计,只要不发生大的金融危机,本轮股市大跌的影响可能很快就会过去。
????5 对房地产市场的基本面影响有限
????对于本轮股市调整,世邦魏理仕报告显示,此轮下跌的根本原因在于,自2014年以来的牛市主要源于充沛的流动性而缺乏足够的经济基本面支撑。因此,当上升趋势出现反转迹象时,多数投资者选择抛售以锁定盈利。而融资盘平仓压力所形成的股市去杠杆化则加速了下跌的进程。
????世邦魏理仕报告认为,当前的股指震荡不会导致中国金融体系出现系统性风险。
????中国的银行系统资本充足,国内主要银行均为国有,且整体的杠杆比例也处于合理水平。但此轮下跌所导致的投资者信心动摇和IPO暂停,或将对中国2015年的经济增长造成负面影响,而消费支出的增速也可能因此减缓。报告预计,在住宅市场上,我们已注意到有个别买家因财务状况突变而推迟购房行为乃至放弃定金的零星案例。尽管如此,世邦魏理仕认为,此轮股指震荡对中国房地产市场的基本面不会带来根本性的影响。由股市下跌所造成的暂时流动性紧张加大了央行进一步宽松货币政策的可能性,这意味着短期内,房地产市场仍将处于一个宽松的政策和货币环境中。(记者 邢飞)
